希腊政府短时间内二次提高黄金签证的最低投资门槛，引发市场讨论。

「我们将考虑黄金签证门槛上调到80万欧元。」总理基里亚科斯・米佐塔基斯（Kyriakos Mitsotakis ）在国会回答反对党领袖尼科斯・安德鲁拉基斯（Nikos Androulakis ）关于不断升级的住房危机问题时，肯定了多日的传言。

总理米佐塔基斯的发言之所以出乎意料且受到媒体广泛报导，很大原因是希腊政府在去（2023）年8月已提高在大雅典（Attica）北部、中部、南部，希腊第二大城塞萨洛尼基（Thessaloniki）及热门小岛米科诺斯岛（Mykonos）和圣托里尼岛（Santorini）的投资门槛至50万欧元，独留大雅典少数地区，包括知名的希腊第一大港比雷埃夫斯（Piraeus）等，仍适用25万欧元的投资门槛。

据多家主流媒体报导，目前已经由政府提交到国会讨论的方案，雅典城市中心和热门岛屿的黄金签证计划的门槛将由原来的50万提高至80万欧元；而目前门槛为25万欧元但外国投资者需求强劲的地方，如：比雷埃夫斯、西郊以及阿提卡北部和东部郊区，将升至40万欧元；对于没有住房压力的地区将可保留 25 万欧元的门槛。

为什么在这么短的时间里，希腊政府急着再提高投资门槛？

黄金签证项目于2013年启动，是在希腊经济挣扎于摆脱破产困境的时间点。希腊为了吸引外国投资来刺激希腊的经济复苏，开始允许非欧盟国家的公民，只要在希腊购买价值25万欧元以上的房产，直系三代就可以获得希腊「无限期续签」的居留许可。

希腊黄金签证项目一推出，就广受来自世界各地投资者的热烈参与。根据希腊移民局数据，截至2023年12月，希腊共核准了3.1万张黄金签证。由于葡萄牙、爱尔兰等国投资移民项目在2023年陆续关闭，希腊黄金签证2023年申请件数更是比2022全年增加了近一倍。2023 年，从国外流入希腊房地产市场的资金超过15亿欧元，2024 年待处理的案件金额则达到20亿欧元。

不可否认的是，这项政策非常有助于希腊房地产以及相关建筑业、建筑材料、家具家电等一连串产业及就业市场，是希腊经济起死回生的关键之一。

「众神的祝福」：希腊连续两年经济表现居冠

《经济学人》2023年考察35个主要富裕国家一系列的经济指标，包括通货膨胀率、通货膨胀的幅度、国内生产毛额成长、就业成长和股市表现，提供了对各国经济活力和复原力的全面看法。希腊在5项指标中表现出色，获封「2023 年度国家」，《经济学人》更以「众神的祝福」称赞希腊的表现。

《经济学人》写道：「希腊连续第二年位居榜首，这对于一个直到最近还是管理不善的代名词的经济体来说，是一个了不起的成绩。」其中最引人注目的是希腊市场的市值成长了43.8%，「随着政府实施一系列亲市场改革，投资者重新审视希腊企业，希腊股票市场的实际价值成长了40% 以上。」

希腊连续两年在英国《经济学人》上榜的 35 个国家中被评为经济表现最好的国家。图／截自《经济学人》

再加上标准普尔（S&P）及惠誉（Fitch Rating）为首的世界主要评级机构纷纷上调希腊主权信用评级，给予正面积极的展望讯号，让希腊自2010年睽违国际市场13年之后，2023年重新回到国际投资人的视野。

经济复苏后，当地新房短缺情况严峻

这些佳绩并不只是纸上的数字，而是希腊经济复苏后的日常。然而，比雷埃夫斯银行（Bank of Piraeus）指出金融危机时期（2012-2021年），私人建筑公司纷纷倒闭或选择停业，近10年的总新增存量住宅并未超过15.5万套，比起建设高峰期 2005年一年交付19.5万套还少。该研究把20年间希腊新增家庭数量与新建房屋数相减，结合投入短期租赁的17万资产，得出了21.2万套房屋的短缺。

而供需不平衡正解释了为何希腊在经济复苏后，新屋销售价格及租金大幅上涨。在线物业管理平台在最近一项分析中也指出，在金融危机期间，大约有25万栋房屋由于缺乏维护和维修资金而严重退化，以至于无法居住并已退出市场，目前可供出租的公寓中有65%从未经过翻新。

翻倍增量的黄金签证更加剧了新房的短缺。

在这背景下，去年末当主要在野党（泛希腊社会主义运动党，PASOK）领导人尼科斯・安德鲁拉基斯（Nikos Androulakis）说要发起反对「黄金签证」的运动时，马上获得社会高度认同。他认为，黄金签证计划已让雅典和其他主要城市的年轻人因为高房价而面临难出租或难购房等问题。

总理米佐塔基斯在2月9日出席国会，专门回答安德鲁拉基斯关于住房的危机，他承认了在上次调高大部分大雅典区的门槛至50万欧元后，为比雷埃夫斯（Piraeus）等维持25万欧元的雅典西部带来强烈的住房压力，所以除了宣布将近期调整黄金签证门槛以纾解民怨，也将研究是否通过「黄金签证购买的房地产只能用于长期租赁，禁止短期出租」来减缓租房短缺的问题。

内有人们因房地产供应严重短缺日益高涨的不满声音，外有欧盟要求成员国停止用投资换取身份的催促压力，希腊政府这次的提价也被认为是关闭黄金签证的前奏。

结合希腊财长科斯蒂斯・哈齐达基斯（Kostis Hatzidakis）日前公开的类似言论，市场人士纷纷预测两个接下来政策可能的发展方向：

一个可能是将目前大雅典还维持最低投资门槛25万欧元的地区提高到50万欧元，而在目前已经是50万欧元的地区则可能上调至80万欧元，人口密度低的地区可能还可以维持25万欧元，以抑制房屋的交易量及价格。

若采取调涨一途，基于目前的社会压力，政府应该会在这一两个月出台实施细节。按照上次调涨的经验，公布后可能会有3个月的缓冲期，并在2024第四季度全面实施新政策。

另一个则是仿效葡萄牙关闭黄金签证前的政策，投资列入名录的房产（即被认为具有特殊文化或历史价值的建筑物）将适用较低的门槛，以便鼓励外国资金导入特别需要翻修的房产类别。

总而言之，希腊的经济复苏已让这个金融危机时的应急财政政策失去正当性，低价投资房产拿欧盟居留权的时代将一去不复返，有兴趣的投资人需要加快脚步了！

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